Versteckte Mängel beim Immobilienkauf

Beim Kauf von Immobilien wird oft die Gewährleistung etwa mit der Formulierung

„verkauft wie es steht und liegt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“ ausgeschlossen.

Der Verkäufer kann aber trotzdem für Mängel haften. Dies gilt vor allem bei versteckten Mängeln, die der

Verkäufer arglistig verschwiegen hat. Umgekehrt kann der Käufer trotz eines vereinbarten

Gewährleistungsausschlusses Ansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen, wenn sich später Mängel herausstellen.

Zu solchen Fällen gibt es umfangreiche Rechtsprechung. Häufig kommen Feuchtigkeitsschäden,

Schallschutzmängel oder Altlasten in der Gebäudesubstanz oder im Boden vor. Oft findet sich Schimmelbildung,

die durch fehlerhafte Wärmedämmung oder Kältebrücken verursacht ist. Kältebrücken mit Schimmelbildung

lassen sich vor dem Verkauf leicht vertuschen, indem die betreffende Wand neu tapeziert oder neu gestrichen wird.

Die Schimmelbildung tritt dann im nächsten Winter erneut auf.

Selbstverständlich muss ein Verkäufer nur über solche Umstände aufklären, die er kennt. Fragen des Käufers muss der

Verkäufer richtig beantworten oder darauf hinweisen, dass er den erfragten Umstand nicht kennt.

Ein weites Feld nehmen „verharmlosende Informationen“ ein. Es wird z.B. auf Feuchtigkeitsflecken an der Wand

hingewiesen und die bekannte Ursache „undichtes Wasserrohr“ verschwiegen. In solchen Fällen haftet der Verkäufer

ebenfalls wegen Arglist.

Der Erfolg von Rechtsstreitigkeiten über versteckte Mängel hängt sehr von der Beweislast ab. Grob vereinfacht muss

der Käufer den Mangel, die unterlassene Aufklärung und die Kenntnis des Verkäufers vom Mangel beweisen. Die

unterbliebene Aufklärung ist eine „negative Tatsache“, die schwer zu beweisen ist. Deshalb kommt dem Käufer

eine Beweiserleichterung zu. Er muss nur die vom Verkäufer konkret nach Ort, Zeit und Inhalt behauptete Aufklärung

widerlegen oder darstellen, dass die Aufklärung „verharmlosend“ war. Zusätzlich gilt für die notarielle

Kaufvertragsurkunde die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit. Der individuellen Formulierung von

Gewährleistungsregelungen kommt deshalb besondere Bedeutung zu.

Notare sind beiden Parteien zur Neutralität verpflichtet und es empfiehlt sich deshalb, nicht nur wegen der

Gewährleistung vor der Beurkundung den Rat eines erfahrenen Rechtsanwaltes einzuholen, der nur Ihre

eigenen Interessen berücksichtigt.